數百“海一居”小業主告政府索賠 樓花合約純屬買賣債權 行政法院駁回所有請求

【本報訊】數百名“海一居”預約買受人針對澳門特區向行政法院提起實際履行非合同民事責任之訴,請求法院判處被告賠償眾原告樓價損失(目前在市場上購買相同單位所需支付之價款與他們和保利達之間簽訂的預約買賣合同中所定之價款之間的差額)或已付定金的雙倍金額,以及印花稅、登記費等連同法定利息。作為理由,眾原告指澳門特區的政府部門接連對土地承批人保利達洋行有限公司強加一系列法律所未予規定的關於環境評估方面的新要求,以及無理由地拖延將相關評估結果告知保利達,從而阻礙了後者及時完成對土地的利用,最終導致土地被收回,也使得保利達無法履行與眾原告訂立的海一居單位的預約買賣合同,從而對眾原告造成了損失。

行政法院對案件作出審理。

法院指出,眾原告與保利達之間訂立的預約買賣合同不具物權效力,眾原告也從未取得相關單位的所有權,因而不能主張對它們擁有任何形式的物權,他們所擁有的只不過是因預約買賣合同而產生的單純債權。這樣,基於債權的相對性,它只會在合同的雙方當事人之間產生效力,不會延伸到合同以外的第三人。眾原告的債權只會被債務人侵犯,不會像具有對外效力的物權一樣,可能被任何人侵犯。只有當出現法律明文規定的特殊情況,又或者當第三人知道債權人和債務人之間的特殊關係,但仍作出特別具譴責性的行為,尤其是當出現其濫用權利的情況時,合同的當事人才能因其債權被侵犯而追究該第三人的責任。

在本案中,面對眾原告聲稱遭到侵犯的債權,被告正是處於第三人的法律地位,因為它只是與保利達訂立土地批給合同的當事人,從未介入原告與保利達訂立的預約買賣合同。該批給合同屬於行政合同,合同外的第三人只有在合同當事人基於違法的合同條款損害其權益時,才能提起合同有效性之訴,又或者當合同中訂有保障其利益的條款時,才能提起執行合同之訴。然而,從特區與保利達訂立的土地批給合同中,並不能衍生出海一居單位預約買受人的任何權利,而眾原告也沒有提出存在任何賦予其可向行政當局要求之權利的合同條款。這樣,根據債權之相對性理論,可以立即排除被告的責任。

除此之外,被告也不存在對眾原告的過錯,因為眾原告提出的那些指控即便屬實,也只是被告在執行土地批給合同的過程中對保利達的過錯,不代表其行為對購買了樓花的預約買受人存有過錯,兩者不能混為一談。

最後,更不存在濫用權利的情況,因為:縱使被告知道眾原告與保利達訂立了預約買賣合同以及其行為有可能侵害到眾原告的債權,但不足以顯示被告明顯違背善意原則的要求,或具備傷害眾原告的意圖;不存在對善良風俗的違反,因為行政當局只不過是行使其在土地批給合同中作為批給人的權利以及法律賦予的職能,況且宣告土地失效的行為屬於被法律限定的行為,其合法性不容置疑;並不存在眾原告所指的其行為明顯超越權利之社會或經濟目的所課予之限制的情況,因為看不到被告在行使其權利的過程中偏離了其職能。

綜合以上理由,行政法院裁定眾原告提起的訴訟敗訴,駁回了他們針對澳門特區的訴訟請求。

經統計,行政法院於2019年先後收到相關的案件共66宗,涉及的預約買受人共370名。其中,現經行政法院審理並同時作出判決的共60宗,涉及349名預約買受人,並全部裁定眾原告提起的訴訟敗訴,駁回了眾原告針對澳門特區提出的訴訟請求。另有4宗案件法院已確認原告所提出的撤訴請求。

參閱行政法院第372/19-RA號案、第352/19-RA號案和第359/19-RA號案的判決 (代表性案例)。