都市更新代舊區重整 倡降低重建業權比例

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彈丸之地的澳門,地小人多的問題愈來愈突出,院舍、學校、公屋用地缺乏,阻外城市發展,以至產生出不少社會問題。面對土地資源緊絀,特區政府應更多地思考如何善用土地資源,做到麻雀雖小,五臟俱全的效果。不過有構思也得先有土地才可行,政府除了按時完成新城填海區之外,亦要著緊收回閒置土地,釋出更多空間來發展,持續的土地供應,城市建設始能開展。然而,要令城市可持續發展,舊區土地再利用是必須的。可惜舊區重整多年來僅是紙上談兵,結果相關法案成了廢案。政府當年撤回“舊區重整法律制度”法案是為重新檢視“舊區法”與“城規法”、“土地法”及“文遺法”的關係,或者是知易行難的原故,舊區重整自此再無聲音。過了好一段時間,現任特首在競選第四屆行政長官時提出“都市更新”概念,希望能引入到舊區重整。

“舊區重整”搖身一變成了概念性的“都市更新”,叫人一下子摸不著頭腦。這概念提出一年後,都市更新委員會才正式成立,特區政府希望委員會能夠協助制定都市更新政策,然而,被委任的非官方成員,大部份來自地產界,與過去的舊諮委組成截然不同,難免令人將都市更新與地產項目聯繫一起。再者都更會內部規章沒有列明可開放旁聽,如司長所言,即使委員會的開會內容沒有機密,會議仍會按照內部規章召開,意即閉門會議。目前委員會究竟討論甚麼?得靠委員在會後向採訪的媒體披露,講幾多,知幾多。大家想知未必會講,所講亦有可能篩選過,屬無傷大雅之事。早前委員會分成三個專責小組,開始針對性研究推動都市更新的工作,並主張都市更新計劃由政府牽頭成立全資公司負責,又建議有關公司的運作模式基本與普通公司運作相同,原則上可達至高透明度。這無疑是回應之前社會上質疑都市更新是另類的地產項目,希望由政府牽頭,大家就可以放心,避嫌味道極重。

倡政府牽頭避嫌

都市更新究竟葫蘆裡買什麼藥?無人知,但委員會在建議中提出政府可參考其他地區經驗,按都市更新計劃的進程而調整參與度。這建議有點開後門的感覺,叫政府打頭陣避嫌,跟手可以功成身退,之後的事會否如大家猜測變為地產項目,拭目以待。不論如何,都市更新委員會成立至今舉行過幾次會議,三個專責小組正就各個方向展開研究和討論,其中建議降低重建業權比例,社會普遍認同做法,相信有助落實都市更新。推動舊樓重建,小業主意向是關鍵,故重建業權比例問題是討論方向,要得到百分百業權同意,在現實世界往往難如人願,就好似善豐事件這個特別例子,單是取得所有業主同意重建,也拖拉了一段長時間。現時專責小組想法是降低重建業權比例,好讓都市更新計劃易於推動,當中按樓齡大細來釐訂比例,由八成至九不等,若有法例訂明,重建舊樓或許會來得較順利。

完善法律克服困難

事實上,都市更新或是舊樓重建,人們第一個觀念不外乎「舊屋換新屋」,樓價又可以翻一翻,這是吸引小業主重建的大一誘因。然而,是否人人都能負擔得起重建費用?是一個很現實的問題。小市民普遍都會有這樣的想法,拿一大批錢出來重建,倒不如住得幾耐得幾耐,正所謂“一動不如一靜”,層樓又未去到不能住人的地步,除非不用出一分錢,或者層樓殘危不能再住。一般住戶很難負擔更新成本,那只能假手承建商,即使有錢重建,若果按原則重建,吸引力大打折扣,所以有意見提出放寬土地容積率,五層變七層或者八層,提高誘因,不過也得符合有關地區規劃。都市更新要克服的困難很多,社會上有意見提出政府可以「斬件」立法,例如舊樓重建業權比例等,以加快推動都市更新或舊區重建,然而,業權比例是成功與否其中一個因素之一,而整套法律還有許多問題要考慮,包括其餘業主的保障、暫住屋、貸款優惠等措施同樣重要,必須周詳研究。都市更新不單是用作處理舊區,同時要與三法相配合,更需要完善的法律支持,單靠業權比例“斬件”立法未必能有效推動都市更都,相反,或會出現兩頭不到岸的情況。重整舊區或都市更新,重要是業權人的參與,同時不能以利益行先,由政府牽頭是不錯的選擇,甚至可以考慮設立基金推動都更,若重建既能保障小業主權益,又能做到收支平衡,甚至有利潤,將有助都更加快推動。

都市更新代舊區重整

倡降低重建業權比例

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